Оценка недвижимости: связь с рыночной средой
1. Принцип внешнего воздействия – учитываются влияния факторов внешней среды, к которым относятся:
- - экономические факторы:
- - уровень доходов населения и бизнеса;
- - близость к центрам деловой и промышленной активности;
- - доступность финансовых ресурсов;
- - уровень ставок арендной платы;
- - стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов;
- - тарифы на коммунальные услуги;
- - политические факторы: состояние и тенденции изменения законодательства;
- - социальные факторы:
- - изменение численности или плотности населения;
- - изменение образовательного уровня;
- - административные факторы:
- - ставки налогов;
- - зональные ограничения;
- - экологические факторы:
- - подверженность района недвижимости засухам или затоплениям;
- - ухудшение или ухудшение экологической обстановки.
2. Принцип изменения оценки недвижимости. Основан на учете изменения циклов жизни как конкретных объектов, так и рынков недвижимости. 4 цикла использования объекта:
- - рост - период увеличения доходов как у населения, так и доходов, получаемых от объектов недвижимости, что сопровождается быстрым ростом отрасли, города и т.д.;
- - стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствие видимых изменений уровня доходов или убытков;
- - упадок – период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, сопровождаемый спадом производства;
- - обновление – период возрождения рыночного спроса, формирование нового района, области и т.д.
3. Принцип конкуренции. Основная черта конкурентного рынка – наличие большого числа независимых продавцов. Чем больше предложений – тем меньше цена. Итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть выше цен аналогичных объектов на рынке.
4. Принцип спроса и предложения – основан на определении такой стоимости объекта. Если, несмотря на возрастание продажных цен и ставок арендной платы, недвижимость продолжает пользоваться спросом, растет количество застройщиков. Для рынка недвижимости характерно медленное колебание спроса и предложения. При этом спрос более изменчив, чем предложение. Рост спроса на недвижимости не может быть быстро удовлетворен, поскольку увеличить предложения весьма сложно, так как период строительства длится от нескольких месяцев до нескольких лет. В случае же излишков недвижимости цены остаются низкими несколько лет, поэтому оценщику необходимо постоянно следить за состоянием и развитием рынка.
5. Принцип соответствия. Основан на том, что максимальная стоимость объекта недвижимости достигается только в том случае, если при одинаковых условиях землепользования, он находится в окружении аналогичных объектов. Причем однородность объектов в конкретном районе поддерживает их стоимость на определенном уровне.
Использование земельного участка должно отвечать требованиям, установленного в данном регионе стандарта. Новое строительство должно соответствовать преобладающему в данном регионе и в данное время архитектурному стилю.