Этапы процесса индивидуальной оценки
1. Постановка проблемы. На этом этапе проводится:
- - описание объекта оценки на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права недвижимости;
- - проводится анализ характера имущественных прав, связанных с объектом;
- - установление конкретной календарной даты проведения оценки, по состоянию на которую проводится оценка стоимости объекта;
- - описание цели оценки объекта;
- - выбор вида стоимости, который необходимо соотнести с поставленной целью;
- - формулировка условий, ограничивающих проведение оценки (оформляются заявления, описывающие препятствия или обязательства, которые влияют на оценку стоимости имущества).
2. Предварительный осмотр и разработка плана оценки. На этом этапе:
- - определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа оценки объекта (устанавливаются источники их получения);
- - выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов;
- - составляется план выполнения работ и составляется письменный договор между оценщиком и заказчиком.
При заключении договора оценщик обязан предоставить информацию:
- - о порядке лицензирования оценочной деятельности;
- - об обязанностях оценщика перед заказчиком;
- - о требованиях оформления договора об оценке.
Факт предоставления такой информации должен быть задокументирован в договоре об оценке. Оценщик должен быть абсолютно независим от заказчика (то есть не родственник и т.д.).
3. Сбор и проверка данных об объекте оценки. Оценщик осуществляет сбор следующей информации и документации:
- - правоустанавливающие документы на недвижимость;
- - сведения об обременении оценки правами других лиц;
- - данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки;
- - информация о технической эксплуатации объектов оценки;
- - информация для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки, а также другой информации, связанной с объектом недвижимости:
- - рынок, к которому относится объект оценки, и его историю;
- - текущую конъюнктуру и тенденции ее развития;
- - аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.
Данные, которые собирает оценщик можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают в себя информацию об экономических, социальных, государственных правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация о недвижимости и ее аналогах:
- - сведения о правах на недвижимость;
- - данные о соответствии способа оценки использования объектов существующему законодательству;
- - характеристики строения и земельного участка, на котором оно находится.
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
5. Анализ применения различных подходов к оценке недвижимости. На этом этапе определяется стоимость объекта недвижимости. Оценщик обязан использовать затратный, сравнительный или доходный подходы к оценке (или обосновать отказ от использования данных подходов), самостоятельно определяя конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке.
Под методом оценки понимается способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов к оценке недвижимости.
6. Согласование результатов оценки. На этом этапе на основании результатов применения различных подходов к оценке определяется итоговая оценка недвижимости. Как правило, один из подходов считается базовым, а 2 других - необходимы для корректировки получаемого результата. При этом учитывается значимость и возможность применимости каждого из подходов к конкретной ситуации. Затем, учтя все значимые параметры, (на базе экспертного мнения оценщика) устанавливается итоговая величина стоимости объекта, которая должна быть выражена в денежных единицах в виде единой суммы (если в Договоре не предусмотрено иное). Однако, из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточной информации некоторые из подходов в конкретных ситуациях невозможно применить.
7. Составление отчета об оценке. На этом этапе в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением такой деятельности, составляется отчет об оценке. Только в этом случае итоговая величина стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки. Ито, только в том случае, если с даты составления отчетов об оценке до даты совершения сделки или даты представления публичной оферты (предложения) прошло не более 6 месяцев. При составлении отчета оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность его как документа, содержащие сведения доказательного значения.