Сравнительный подход к оценке недвижимости
На цены недвижимости всегда оказывают влияние мнения, так называемых, «типичных» продавцов и «типичных» покупателей. Поэтому при наличии достаточного количества данных о продажах аналогичных объектов определения рыночной стоимости рассматриваемой недвижимости целесообразно вести, используют сравнительный подход.
Сравнительный подход основан на сопоставлении стоимости объекта оценки с его аналогами, о сделках с которыми имеется необходимая и достаточная информация. В основе этого подхода лежит предположение о том, что рациональный покупатель никогда не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обошлось бы приобретение аналогичного объекта с такими же свойствами. Реальность оценки зависит как от активности, так и насыщенности того сегмента рынка, к которому относится оцениваемый вид недвижимости. Поэтому для получения более точного результата оценки требуется провести тщательный отбор аналогов.
Основными требованиями к отбору аналога оценки являются:
- - аналог должен быть идентичен объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
- - цена аналога должна браться при состоявшихся исходных условиях сделки.
Подход базируется на:
- - принципе замещения;
- - принципе сбалансированности;
- - принципе спроса и предложения.
Оценка недвижимости с использованием сравнительного подхода осуществляется с соблюдением следующей последовательности проводимых мероприятий:
- - изучение рынка;
- - сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объектах оценки;
- - проведение сравнения о подобранных аналогах и объекте оценки;
- - корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки;
- - установление стоимости объекта оценки.
Изучение рынка проводится, в частности, с целью выявления недавно проданных и предлагаемых на продажу аналогов объекта оценки. Из-за сокрытиях данных об условиях сделки аналога и реальной продажной цены объекта аналога анализ рассматриваемой ситуации может основываться только на цене официального предложения сопоставимых объектов.
Основными источниками для анализа является информация:
- - регистрационных служб;
- - страховых компаний;
- - информационных служб и брокеров по недвижимости;
- - периодических изданий по недвижимости (спамов);
- - информация, предоставляемая участниками сделок;
- - архивы оценщиков.
Сбор и проверка данных об отобранных объектах:
- - точность оценки зависит от количества и качества собранной информации;
- - абсолютно одинаковых продаж не бывает;
- - совпадение наблюдается только по ряду характеристик.
На конкретную цену продажи недвижимости могут повлиять различные специфические обстоятельства, в частности:
- - экономическая рациональность действия сторон;
- - типичность мотивации продавца и покупателя.
Поэтому данные о каждой продаже должны обязательно проверяться оценщиком, чтобы получить подтверждение данных, представленных продавцом, покупателем или брокером.
Для определения итоговой стоимости объекта необходимо проведение корректировки сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок в цену проводится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным моментом является точное определение поправочных коэффициентов. При анализе аналогов прежде всего необходимо учитывать следующие отличия:
- - месторасположение объекта;
- - условие финансирования;
- - условия сделки;
- - дата продажи;
- - физические характеристики (размер, износ, количество помещений и т.д.);
- - экономические особенности;
- - способы использования;
- - отдельный компонент стоимости, не связанный с недвижимостью.
Основные условия, определяющие возможность применения сравнительного подхода:
- - объект не должен быть уникальным;
- - необходимо наличие достаточного количества сопоставимых аналогов (в том числе, по времени сделок);
- - информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;
- - факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов, должны быть сопоставимы.
Преимущества сравнительного подхода:
- - позволяет учесть мнения типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;
- - в ценах продаж отражаются изменения финансовых условий и инфляции;
- - этот метод статистически обоснован;
- - позволяет вносить корректировки, учитывающие отличия сравниваемых объектов;
- - при наличии достаточного количества данных для анализа метод сравнительно прост в применении и дает надежные результаты.