Экономика недвижимости

Затратный и доходный подходы к оценке недвижимости

Затратный подход.

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления объекта оценки, которые учитывают в том числе и его износ.

В процессе оценке используется информация об уровнях:

• - заработной платы;
• - накладных расходов;
• - затрат на оборудование.

Также учитываются:

• - нормы прибылей строителей, характерных для данного региона;
• - рыночные цены на строительные материалы и т.д.

Оценка недвижимости производится в несколько этапов:

• - расчет стоимости земельного участка с учетом его наиболее эффективного использования, C_З;
• - расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений, C_Н/СТР;
• - расчет накопленного износа, И_Н:
  • - физический износ;
  • - функциональный износ;
  • - внешний износ;
• - расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа, C_У=С_Н/СТР-И_Н;
• - определение итоговой стоимости недвижимости: C_НЕДВ= С_З-C_У.

Доходный подход.

Это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на основе текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Базовым подходом считается сдача ее в аренду. Преобразование будущих доходов в текущую стоимость осуществляется путем определения величины капитализации доходов.

Различают:

• - методы капитализации;
• - способы измерения величин доходов и нормы прибыли.

Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.
V=I/R;
V – текущая стоимость недвижимости,
I – ожидаемый доход,
R – способы измерения величин дохода и нормы прибыли.

Под доходом обычно понимают чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год.

Норма прибыли обычно определяется с помощью коэффициента, и ставки капитализации.

Коэффициенты капитализации – это норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Различают 2 основных направления капитализации:

• - прямую капитализацию;
• - капитализацию дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматриваются:

• - годовой доход;
• - ставка капитализации.

Ставка капитализации – это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу (применяется для преобразованию будущих доходов в его текущую стоимость).

При капитализации дохода по норме отдачи на капитал:

• - учитывается темп изменения дохода;
• - применяются функции сложных процентов;
• - рассчитывается ставка дисконтирования;
• - анализируется заставляющая ставка капитализации.

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при пересчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Оценка недвижимости доходным подходом проводится в несколько этапов:

• 1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
• 2. Расчет действительного валового дохода.
• 3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
  • - условно постоянные расходы;
  • - условно переменные расходы;
  • - резервы.
• 4. Определение величины чистого операционного дохода.
• 5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость:
  • - прямая капитализация;
  • - капитализация доходов по форме отдачи на капитал.