Оценка недвижимости: принцип эффективного использования
Выбор принципа оценки стоимости недвижимого имущества дает возможность учесть наиболее значимые экономические факторы, влияющие на определение стоимости объекта. Следует помнить, что все принципы оценки взаимосвязаны. Принципы оценки не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость, однако их правильное применение позволяет получить достоверно заключение о стоимости объекта.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта – основан на определении такой стоимости объекта, которая отражает максимальное число факторов, подтверждающих, что оцениваемый объект может быть использован намного эффективнее, чем в настоящее время. Очень важен при анализе использования земельных участков.
Для данного принципа оценки существует несколько сравнительных ограничений:
- 1. Максимальная эффективность использования объекта – определяется путем сравнения оценок дисконтирования будущих доходов альтернативных вариантов использования объекта с учетом риска инвестиций.
- 2. Финансовая обоснованность целесообразности финансирования инвестиционного проекта, то есть способность этого проекта приносить такой доход, который обязательно возместит расходы инвесторов.
- 3. Обоснование технологической и физической возможности осуществлять наилучшее эффективное использование объекта, основанное на анализе:
- - качества объекта;
- - затрат на обеспечение наилучшего использование;
- - срока реализации проекта;
- - вероятности стихийных бедствий;
- - доступности использования транспортных средств;
- - возможности подключения к коммунальным удобствам.
- 4. Установление соответствия варианта использования оценки объекта действующему законодательству. Для этого анализируется строительные, экологические, социальные и другие нормативы и ограничения, а именно:
- - ограниченность этажности;
- - запреты на строительства в данном месте;
- - зонирование;
- - перспективы развития города и района;
- - негативные настроения местного населения;
- - пожарная безопасность.
В случае, если текущее использование земли отличается от наилучшего и наиболее эффективного ее использования в будущем, стоимость земельного участка может быть даже выше имеющихся на нем строений. Поэтому не исключено принятие решения об их сносе с целью повышения оптимального использования данного земельного участка.