Взаимосвязь рынка недвижимости и рынка капитала
Общие черты:
- - цели инвестирования;
- - инвестиционные риски;
- - соотношение спроса и предложения определяет цена активов;
- - величина безрисковой ставки доходности является основой для определения приемлемой нормы прибыли;
- - подвержены значительному влиянию макроэкономических факторов;
- - высокая ставка доходности свидетельствует о высоком риске.
Взаимосвязь между рынком недвижимости и рынком капитала
| Показатель | Рынок капитала | Рынок недвижимости | Объем продаж | эластичен | не эластичен | Ставка доходности | нестабильна | относительно стабильна | Ликвидность | высокая | низкая | Инвестиционная привлекательность в период инфляции | низкая | высокая | Поток доходов | неустойчив | относительно устойчив (в виде арендной платы) | Расчет ставки доходности | бизрисковая ставка доходности + плата за риск | безрисковая ставка доходности + плата за риск + возмещение капитала |
Влияние переменных рынка капитала на рынок недвижимости.
| Переменные | Влияние на стоимость на рынке недвижимости |
| Рост денежного потока | Оживление деловой активности |
| Повышение уровня систематического риска | Рост ставки дисконта денежных потоков на рынке доходной недвижимости – снижение стоимости недвижимости |
| Повышение безрисковой ставки доходности | то же |
| Повышение среднерыночной ставки доходности | Рост ставки дисконта денежных потоков на рынке доходной недвижимости и рост коэффициента капитализации – снижение стоимости недвижимости |
| Рост стоимости кредита | Рост требуемой ставки доходности инвестиционного капитала – снижение стоимости недвижимости |
Факторы рынка капитала, влияющие на объекты предложения на рынке недвижимости:
- - изменение ставки доходности на рынке капитала;
- - соотношение ставки доходности на рынке недвижимости и рынке капитала;
- - темпы инфляции и инфляционных ожиданий на рынке капитала.
Взаимодействие рынка капитала и рынка недвижимости в долгосрочной перспективе:
D – спрос, S – предложение, R – ставка доходности.
Для равновесного рынка недвижимости характерен стабильный объем предложения, поскольку отсутствуют побудительные причины для дополнительного вложения капитала в строительство объектов недвижимости. В условиях экономического роста спрос на недвижимость увеличивается и вызывает повышение арендной платы в условиях стабильного предложения. Рост доходов от недвижимости повышает доходность инвестиций в недвижимость, увеличивает инвестиционную привлекательность недвижимости, увеличивается приток капитала в строительство новых объектов.
Оживление инвестиционных процессов вызывает рост предложения на рынке недвижимости. Увеличение предложения снижает арендную плату (доходы от недвижимости падают), инвестиционная активность сокращается и капитал с рынка недвижимости постепенно извлекается. Снижение ставки доходности также связано с ростом рыночной стоимости недвижимости.
Результаты изменений на рынке недвижимости:
- - рост предложения объектов доходной недвижимости неизбежно приводит к снижению арендной платы;
- - снижается ставка доходности инвестиций в недвижимость;
- - растет ставка капитализации, поскольку увеличивается уровень риска инвестиций;
- - снижается стоимость недвижимости;
- - затраты на строительство превышают рыночную стоимость объектов недвижимости;
- - инвесторы рассматривают альтернативные варианты вложения капитала;
- - приток инвестиций прекращается.