Экономика недвижимости

Функции и элементы рынка недвижимости

Функции рынка недвижимости.

• 1. Регулирующая функция – перераспределение ресурсов из одной области деятельности в другую.
• 2. Обеспечение социальных прав граждан в рамках государственного регулирования рынка недвижимости.
• 3. Коммерческая функция – получение прибыли.
• 4. Информационная функция – распространение информации, позволяющей продавцам и покупателям осуществлять свои интересы.
• 5. Санирование – очищение экономики от неконкурентоспособных участников рынка.
• 6. Посредническая функция, реализуется профессиональными участниками рынка.
• 7. Инвестиционная функция – сохранение и увеличение стоимости капитала.
• 8. Стимулирующая функция – через экономическое поощрение прибыли от использования достижений научно-технического прогресса.
• 9. Социальная функция – проявляется в росте деловой активности населения, стремящегося стать собственником объекта недвижимости.

Формулы.

ВД = S * r * t
ВД – валовый доход, ден. ед.
S – площадь, м²
r – арендная ставка

ЭВД = ВД – L₁ – L₂ + ПД
ЭВД – эффективный валовой доход, ден.ед.
L₁ – потери от недозагрузки помещений, ден.ед.
L₂ – потери при сборе арендной платы, ден.ед.
ПД – прочие доходы, ден.ед.

ЧОД = ЭВД – ОР – РЗ
ЧОД – чистый операционный доход, ден.ед.
ОР – сумма операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, ден.ед.
РЗ – резерв на замещение, ден.ед.

ЧОДздания = СС * k_зд
СС – стоимость строительства, ден.ед.
k_зд – коэффициент капитализации здания (или, норма прибыли улучшений), процент

ЧОДземли = ЧОД – ЧОДздания

СЗ = ЧОДземли / k_земли
СЗ – стоимость земли, ден.ед.
k_земли – коэффициент капитализации земли, процент

Чем выше СЗ, тем эффективнее использование объекта недвижимости (лучше строить тот или иной объект).

Элементы рынка недвижимости.

Спрос – количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по текущим ценам за определенный промежуток времени.

Предложение – количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени.

Цена – количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершённых сделках.

Стоимость – наиболее вероятный денежный эквивалент собственности, наивысшая цена, которую принесёт продажа объекта недвижимости на рынке.

Инфраструктура – профессиональная посредническая деятельность (консалтинговая, юридическая, риэлторская, рекламная и др.)

Маркетинг – исследование рынка недвижимости (анализ, прогнозирование, мониторинг, ценообразование и др.)

Менеджмент – система регулирования рынка, включающая лицензирование субъектов рынка, управление инвестициями, разработку нормативно-правовых актов, правил заключения сделок.

Деловые процедуры – операции с недвижимостью на (вне)биржевом рынке, оценка, аукционы, конкурсы.